第一章 概 述 ............................................................ I 1.1 項目概述.............................................................. 1 1.2 可行性研究報告的編制目的 .............................................. 3 1.3 可行性研究報告的編制依據 .............................................. 3 1.4 項目效益分析 .......................................................... 4 1.5 特殊說明事項 .......................................................... 4第二章 項目的界定與現狀描述.............................................. 6 2.1 宗地法律關系 .......................................................... 6 2.2 項目的自然條件與區(qū)位 .................................................. 7 2.3 地上物狀況............................................................ 9 2.4 宗地環(huán)境............................................................. 10 2.5 宗地開發(fā)目標 ......................................................... 12第三章 投資環(huán)境 ........................................................ 13 3．1 海淀區(qū)經濟介紹 ...................................................... 13 3．2 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)現狀分析 ...................................... 13 3．3 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)目前存在的問題 ................................ 14 3．4 項目建設的必要性分析 ................................................ 15第四章 市場分析 ........................................................ 16 4．1 總體宏觀經濟分析 .................................................... 16 4．2 土地市場分析 ........................................................ 17 4．3 旅游市場分析 ........................................................ 19 4．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點 ...................................... 26 4．5 競爭性項目分析 ........................................................第五章 項目的策劃和運作 .................................................. 29 5．1 規(guī)劃設計條件 ........................................................ 29 5．2 項目組織結構與實施方式 .............................................. 30 5．3 拆遷補償方式 ........................................................ 30 5．4 項目實施進度計劃 .................................................... 31 5．5 資金籌 集…………………………………………………………………………………..34 6 5． 土地銷售時間和方式選擇……………………………………………………………….34 5．7 收款方式與回款計 劃……………………………………………………………………...34 5．8 營銷策 略…………………………………………………………………………………..34第六章 總投資成本分析 ................................................. 366 6．1 征地費............................................................. 366 2 6． 拆遷費…………………………………………………………………………………….36 6．3 前期工程 費.……………………………………………………………………………….36 4 6． 市政基礎設施及公共服務設施建設費………………………………………………….37 6 ． 5 地 價款………………………………….………………………………………………….40 6．6 管理費 用…………………………………………………………………………………..40 6．7 財務費 用…………………………………………………………………………………..40 6．8 銷售推廣 費………………………………………………………………………………..40 6．9 開發(fā)期稅 費………………………………………………………………………………..41 10 6． 不可預見費………………………………………………………………………………41 6．11 資金使用計 劃…………………………………………………………………………….41第七章 項目竣工后的土地價值分析……………………………………………………….42 1 7． 假設開發(fā)法測算土地市場價格………………………………………………………….43 7．2 開發(fā)余值的分析 ...................................................... 43第八章 財務分析 ........................................................ 45 8．1 銷售收入估算 ........................................................ 45 8．2 成本分析............................................................ 45 8．3 靜態(tài)分析............................................................ 45 8．4 現金流量分析 ........................................................ 45 8．5 借款償還............................................................ 46 8．6 結論................................................................ 46第九章 風險分析 ........................................................ 47 9．1 不確定性分析 ........................................................ 47 9．2 盈虧平衡分析 ........................................................ 47 9．3 敏感性分析 .......................................................... 48 9．4 投資環(huán)境風險 ........................................................ 49 9．5 資金風險............................................................ 50 6 9． 管理風險………………………………………………………………………………….50 9．7 政策風險............................................................ 50第十章 社會效益評價 ..................................................... 51 10．1 對就業(yè)效益的影響 .....................................................