香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與啟示


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2002年11月5日至12日，由中國(guó)建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部孫冰峰副總經(jīng)理帶隊(duì)，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干以及總行人力資源部人員共 30人在香港進(jìn)行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要目的是通過(guò)了解香港住房按揭市場(chǎng)情況及按揭業(yè)務(wù)運(yùn)作，吸取香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，引進(jìn)香港銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理念，學(xué)習(xí)和借鑒有益的業(yè)務(wù)運(yùn)作方式、操作流程、產(chǎn)品品種以及有關(guān)制度體系，以不斷規(guī)范中國(guó)建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運(yùn)作，加快產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，提高市場(chǎng)營(yíng)銷能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
一、香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展與特點(diǎn)
1．1 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
1．房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，“負(fù)資產(chǎn)”借款人大量增加
自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，香港房地產(chǎn)價(jià)格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半左右，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未擺脫低迷和蕭條，沒(méi)有止跌回升的跡象。由于香港居民采取購(gòu)房形式的置業(yè)與投資意識(shí)非常強(qiáng)，購(gòu)房支出在香港居民的消費(fèi)和投資支出中占有相當(dāng)高的比例，因此，這次香港房?jī)r(jià)下跌持續(xù)時(shí)間之久、下跌幅度之大，給香港經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了很大的不利影響。
“負(fù)資產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問(wèn)題就是一個(gè)典型的例證。住房按揭是香港居民購(gòu)買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過(guò)房?jī)r(jià)的7成，但是由于房?jī)r(jià)的大幅暴跌，許多按揭借款人所購(gòu)房屋的市價(jià)目前已遠(yuǎn)不及其按揭貸款的未償還余額，成為“負(fù)資產(chǎn)”人士。根據(jù)香港金融管理局公布負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查(28家認(rèn)可機(jī)構(gòu)提供的資料)：截至 2002年9月底，負(fù)資產(chǎn)住宅貸款總宗數(shù)70112筆；未償還總額1180億港元，占按揭貸款未償總額的比例達(dá)22％；按揭成數(shù)已達(dá)128％(如以原按揭成數(shù)為七成計(jì)算，再假設(shè)近幾年已還一成本金，則表明房?jī)r(jià)下跌了68％)；平均利率大幅下調(diào)，為最優(yōu)惠利率減0．76厘(以前高于最優(yōu)惠利率)?！柏?fù)資產(chǎn)”人士和負(fù)資產(chǎn)按揭貸款的大量存在，不僅影響了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，也大大增加了銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)上述形勢(shì)，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，見(jiàn)后描述)抑制房?jī)r(jià)下跌等一系列措施，香港金融管理局