物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展


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物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展
　
綜 述
　　物業(yè)管理是一新興行業(yè),在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史,且主要集中在沿海發(fā)達地區(qū)及大中城市里。在國外,物業(yè)管理也不過一百多年的歷史,其發(fā)展和成熟更是本世紀后半葉的事了。
　　最早的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國,一位名叫奧克維婭·希爾(Octavia.Hill)的女士為自己的出租物業(yè)制定了一套管理辦法,以防止大量從農(nóng)村涌入城市的住戶對自己房屋的毀壞,并改善居住環(huán)境。這套辦法和規(guī)范給希爾帶來了意想不到的好處,住戶也非常滿意。這可以說是最早的"物業(yè)管理"了?，F(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀末的美國,建筑機械等技術(shù)的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后。這類建筑附屬設(shè)備多,結(jié)構(gòu)復(fù)雜,需要專業(yè)性很強的日常養(yǎng)護、維修。于是,專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)開始出現(xiàn)。1908年,由美國芝加哥摩天大樓的管理者喬治-A·霍爾特組織的"芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO-Chicago Building Managers rganiza-tion)"召開了第一次全國性工作會議,宣告了世界上第一個專業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。之后在此基礎(chǔ)上組建了全國性的"建筑物業(yè)主組織(BO。一Building Owners Organiza-tion)。1911年,更成立了"建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會"(BOMA-Building OwneEMEEdManagers Association),1924年,該協(xié)會還出版了名為《經(jīng)濟交流報告》(EER)的年刊。此后,類似的組織在加拿大、英國、澳大利亞、日本等國紛紛成立。行業(yè)組織的產(chǎn)生,是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。正因為如此,可以將物業(yè)管理行業(yè)組織的產(chǎn)生看作物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的主要表現(xiàn)。　　香港物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展是本世紀50年代以后的事了。二戰(zhàn)之后人口的大量涌入,使得香港的居住和治安問題顯得十分突出。1953年圣誕夜九龍石峽尾木屋的一場大火使5萬人無家可歸,更加劇了這一社會問題。于是,香港政府開始實施"公共房屋計劃",相應(yīng)的物業(yè)管理機構(gòu)也順勢產(chǎn)生,香港從英國引入了物業(yè)管理。之后,香港政府也明確要求發(fā)展商為其開發(fā)建設(shè)的屋村提供專業(yè)化的物業(yè)管理。隨著香港人口密度的增長,高層建筑和屋村規(guī)模的擴大,以及人們對居住環(huán)境要求的日益提高,單靠政府或開發(fā)商提供管理服務(wù)已不能滿足需要,為此,1970年,港府制定了《多層建筑物條例》,確定業(yè)主可以"參與管理者"的身份組建"業(yè)主立案法團"。該組織可以聘用管理人員,安排財務(wù)費用,安排維修工程等,進行自我管理,也可通過訂立合同委托物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)化服務(wù)公司實施樓宇的社會化管理。80年代起香港政府倡導(dǎo)"良好大廈管理",鼓勵在大廈購房、租房的業(yè)主、住戶積級參與大廈的日常管理事務(wù)。在此期間,香港還成立"私人大廈管理咨詢委員會"和"香港物業(yè)管理公司協(xié)會"。至此,香港的物業(yè)管理得到了更為全面和健康的發(fā)展?！　鴥?nèi)的物業(yè)管理產(chǎn)生于80年代初期,改革開放政策使商品經(jīng)濟得以復(fù)蘇,特別是沿海開放城市率先打破了傳統(tǒng)土地管理和使用制度,并實施一系列優(yōu)惠政策,從而吸引了大量的外資涌入,房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,涉外商品房產(chǎn)生。涉外商品房的業(yè)主、住戶大多為港、澳同胞和海外僑胞,他們按海外生活的水準(zhǔn)對商品房產(chǎn)提出售后要求,也即所購房產(chǎn)保值、增值的要求和居屋環(huán)境安全、舒適、文明的要求。傳統(tǒng)的福利性房管制度無法適應(yīng)這一新形勢,物業(yè)管理在涉外商品房區(qū)最先被配套引人?！　?980年深圳市房地產(chǎn)公司(深房集團前身,1980年1月8日成立)與港商合資開發(fā)的深圳第一個涉外商品房工程一一東湖麗苑小區(qū)開工興建。深圳市房地產(chǎn)管理局借鑒香港的物業(yè)管理于1981年3月10日成立了深圳市物業(yè)管理公司。深圳市物業(yè)管理公司率先打破福利性房管模式,在涉外商品房住宅區(qū)推行有償服務(wù),綜合管理,首創(chuàng)"社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營型的物業(yè)管理體制",受到國家建設(shè)部的首肯,并向全國推廣。繼東湖麗苑之后,深圳一批新建的涉外商品房相繼實行了物業(yè)管理,同時物業(yè)管理的領(lǐng)域也發(fā)展到了寫字樓、超高層綜合大廈及工業(yè)區(qū)。但這一時期的物業(yè)管理領(lǐng)域小,從業(yè)人員少,內(nèi)容簡單,基本上在涉外房產(chǎn)的范圍。　　1988年伴隨深圳住房制度改革,房管制度的革新也連鎖展開,物業(yè)管理迅速發(fā)展。1988年為把競爭機制引入住宅區(qū)管理,以提高住宅區(qū)管理水平,保證住宅區(qū)的環(huán)境清潔優(yōu)美,讓住戶安居樂業(yè),深圳市制定了與房改方案配套的《住宅區(qū)管理細則》。1989年7月,實施房改不到一年時間,深圳市房產(chǎn)管理局就把下屬事業(yè)性質(zhì)的房管所全部改組成企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理公司,同時在所有的公產(chǎn)房住宅區(qū)推行企業(yè)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。實施物業(yè)管理減輕了國家及企業(yè)的負擔(dān),提高了住宅區(qū)管理的效率。隨著房改的深入,住戶不僅增強了住房消費意識,同時也增強了物業(yè)管理的消費意識。房改后,形成了住宅區(qū)管理的新格局:1990年10月,深圳市房產(chǎn)管理局在新建的蓮花二村住宅小區(qū)試點推行綜合一體化管理,打破了長期以來住宅區(qū)多頭管理的局面,使住宅區(qū)管理職責(zé)分明,責(zé)、權(quán)、利一致,提高了管理效率;1993年在蓮花北住宅區(qū)試行了通過招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的辦法,將市場競爭引人物業(yè)管理,物業(yè)管理走向社會化,物業(yè)管理的招投標(biāo)打破了"誰開發(fā)、誰管理"的舊模式,打破了物業(yè)管理單位的終身制;1993年4月,國家建設(shè)部在番禹召開了物業(yè)管理專家研討會,此次會議在深圳閉幕。專家們通過實地考察,肯定了深圳物業(yè)管理"社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營型"的路子,并指出物業(yè)管理要發(fā)展,必須引入市場競爭機制;1993年6月30日,深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會,建設(shè)部原部長林漢雄、建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司副司長謝家瑾、顧觀成、國務(wù)院僑辦文教司副司長丘進等親自在臨致賀,香港房屋經(jīng)理協(xié)會會長王麗珍女士也代表香港同行到會祝賀;1994年深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,為深圳物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化、法制化奠定了基礎(chǔ),使物業(yè)管理行業(yè)有章可循、有法可依,物業(yè)管理邁向新的歷程。之后的四年時間內(nèi),正式注冊的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展到430家,其他物業(yè)管理機構(gòu)700多家,從業(yè)人員10萬人,特區(qū)內(nèi)物業(yè)管理覆蓋率住宅區(qū)達到90%以上,高層樓宇80%以上,工業(yè)區(qū)50%以上?！　〗?jīng)過十幾年的實踐與探索,深圳的物業(yè)管理從無到有,從小到大,從涉外商品房區(qū)的星星之火到全市物業(yè)43%的覆蓋,歷經(jīng)了借鑒、萌芽、探索推廣、規(guī)范深化的過程,建立了符合深圳實際的"企業(yè)化、社會化、一體化、招投標(biāo)"的"三化一招標(biāo)"物業(yè)管理新模式,走上了市場化、法制化、規(guī)范化之路。在這一歷程中,深圳誕生了國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司;成立了國內(nèi)第一個物業(yè)管理協(xié)會;頒布了國內(nèi)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī);開辦了國內(nèi)第一個物業(yè)管理進修學(xué)院;舉行了國內(nèi)第一次物業(yè)管理權(quán)的招技標(biāo);建立了物業(yè)管理業(yè)主自治原則、兩權(quán)分離原則、專業(yè)服務(wù)原則、綜合管理原則、以區(qū)養(yǎng)區(qū)原則、管理競爭原則、資質(zhì)許可原則、賬目公開原則、賠償原則、劃分維護責(zé)任原則;造就了中海、萬科、萬廈、大眾、長城、物業(yè)、城建、中航、金地、祥融等一批全國知名的物業(yè)管理專業(yè)公司;產(chǎn)生了蓮花二村、蓮花北村、國貿(mào)大廈、電子大廈、天安工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)區(qū)等一批全國優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈和工業(yè)區(qū)。　　物