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文 獻 綜 述
前言
本畢業(yè)論文題目是《探析住房融資租賃經(jīng)營模式》，融資租賃是一種有效的融資方式和促銷手段。在國外，一些大廠商都設(shè)有金融服務(wù)公司，金融服務(wù)公司設(shè)有銀行和租賃公司。廠商設(shè)立金融服務(wù)公司開展租賃業(yè)務(wù)，主要目的是為了銷售產(chǎn)品，如奔馳公司2004年生產(chǎn)汽車55%是通過融資租賃形式賣出 。住房融資租賃經(jīng)營模式有住宅融資和促進銷售的作用，現(xiàn)階段住房融資租基本上沒有滲透到我國房地產(chǎn)市場。自1998年以來，我國商品住房取得飛速發(fā)展，主要是住房按揭貸款這種融資手段的促進，然而現(xiàn)在住房按揭貸款積聚了巨大的房地產(chǎn)市場風(fēng)險。房地產(chǎn)是一個資金密集的行業(yè)，單一的依靠銀行融資必然使風(fēng)險聚集，住房融資租賃能促進房地產(chǎn)融資多元化、分散風(fēng)險。從制度上、模式上進行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，不但能改變居民住房融資現(xiàn)狀，而且有助于實現(xiàn)住房供給多樣化，建立更成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場和居民住房的市場保障體系。
本論文的資料和參考文獻主要源自對傳統(tǒng)的動產(chǎn)融資租賃相關(guān)研究。其實融資租賃是一種專業(yè)性和實踐性的市場交易行為，對于融資租賃的研究主要是站在出租人的角度來研究與租賃相關(guān)的經(jīng)濟風(fēng)險和商業(yè)風(fēng)險、稅務(wù)、會計、法律等方面。然而對于住房融資租賃還可以借鑒住房按揭貸款和消費信貸方面的理論。
正文
租賃的起源可以追溯到公元前2010年，但現(xiàn)代租賃業(yè)在英國和美國興起。20世紀初期，制造商開始認識到賣方租賃和促銷型租賃對產(chǎn)品銷售的重要性，1954第一家獨立租賃公司在美國成立，此后租賃獲得迅速放展。租賃已成為歐美國家資本設(shè)備長期投資的重要形式，1990年美國年租賃成交額達1200億美元，占設(shè)備投資32%，英國年成交額210億美元，占投資的20%，到1994年法、意、荷等歐洲國家現(xiàn)代租賃市場成交量達到設(shè)備投資20%左右 。租賃產(chǎn)品對經(jīng)濟有巨大促進作用。第一、租賃作為一種融資手段，為許多企業(yè)解決融資問題，企業(yè)能夠獲得設(shè)備使用權(quán)。很多承租人由于無法滿足銀行貸款條件轉(zhuǎn)而向出租人申請租賃服務(wù)，與銀行抵押置留權(quán)相比，出租人取回出租物面臨的資產(chǎn)風(fēng)險更小。第二、租賃增加國內(nèi)資本設(shè)備、促進投資。第三、促進二手市場興起。
1．租賃業(yè)發(fā)展階段和創(chuàng)新
現(xiàn)代租賃業(yè)發(fā)展可以分為五個階段 。第一階段是傳統(tǒng)出租，其特點是租賃期限很短、出租人提供全面服務(wù)，租賃合同到期后，使用者要將租賃物歸還給出租人。第二階段是“簡單的融資租賃”，租賃一旦生效，出租人在租賃財產(chǎn)上所有經(jīng)濟權(quán)益完全轉(zhuǎn)給了承租人。出租人保留名義上所有權(quán)，實質(zhì)是一種以租賃財產(chǎn)為標(biāo)的物擔(dān)保權(quán)益，在租賃期末，承租人以象征性價格獲得資產(chǎn)所有權(quán)。這種租賃形式其實是一種變相的分期付款銷售，一種通過租賃對設(shè)備購買的融資。第三階段為創(chuàng)新融資租賃階段，出租人在進行租賃時注重提高附加值因素、提供綜合性服務(wù)，同時向出租人設(shè)置不同的租賃期滿選擇。第四階段，經(jīng)營性租賃階段，其特點是：出租人提供全面的集成式服務(wù)，租賃期滿，承租人退還租賃物。在實質(zhì)性財務(wù)會計準(zhǔn)則下，簡單融資租賃被認為不是“真實租賃”，由于市場競爭加劇、二手設(shè)備市場發(fā)展、以及會計準(zhǔn)則的改變，因而，經(jīng)營性租賃受到外部條件促進和稅收激勵。第五階段，新產(chǎn)品階段，也是復(fù)雜的融資租賃階段。在這個階段，經(jīng)營性租賃發(fā)展成熟，租賃期滿選擇被安排的更加復(fù)雜，包括買入選擇、賣出選擇、提前結(jié)束選擇、租賃物升級和續(xù)租。在復(fù)雜融資租賃模式中，出租人要承擔(dān)一些殘值風(fēng)險，承租人行使期滿購買選擇權(quán)時，資產(chǎn)交易價格將可能是市場公允價格或事先確定的非象征性的價格。這種租賃實質(zhì)是為財產(chǎn)使用提供融資，而不是為獲得資產(chǎn)所有權(quán)進行融資。從實質(zhì)上看，復(fù)雜的融資租賃是一種“真實租賃”。
2.國內(nèi)外對融資租賃研究
租賃是一種專業(yè)性、技術(shù)性非常強的市場經(jīng)濟交易行為，對于租賃的研究主要集中在經(jīng)濟和商業(yè)風(fēng)險、法律、稅務(wù)、會計、監(jiān)管等實務(wù)方面。各個國家融資租賃在法律、稅務(wù)、財務(wù)會計和監(jiān)管上存在很多差異，表述方法多種多樣，實際中的處理和運作也有很多不同。在不同的會計準(zhǔn)則下，融資租賃資產(chǎn)是出租人還是承租人計提折舊有截然相反情況，稅收受益者也會不同。Sudir P.Amembal 主編的《國際租賃完全指南》對融資租中遇到的許多專業(yè)問題有深入分析，該書詳細介紹了法律、會計、稅收對租賃市場的影響，同時對租賃的風(fēng)險、市場交易和營銷、戰(zhàn)略同盟、跨境租賃、租賃資產(chǎn)證券化都有詳細、深入探討。Peter K.Nevitt與Frank J.Fabozzi合著的《設(shè)備租賃》一書中，較為詳細地介紹了對承租人信用風(fēng)險的管理，提出了通過事前評估承租人資格、租賃期間密切關(guān)注租賃設(shè)備運作及承租人的狀況來控制承租人的信用風(fēng)險。他們還分別從什么是租賃設(shè)備資產(chǎn)證券化，為何要將設(shè)備租賃證券化，以及如何將租賃資產(chǎn)證券化三個方面進行了分析。其實，國外對金融租賃風(fēng)險的研究并不多，國外對租賃的研究主要集中在單個設(shè)備租賃項目的評價上，提供是租賃還是購買的決策分析。
國內(nèi)研究者對融資租賃的研究主要側(cè)重風(fēng)險研究，沙泉在2002年他的《融資租賃的風(fēng)險及防范》一文中，根據(jù)融資租賃涉及到融資、貿(mào)易、技術(shù)等方面的特點，詳細地分析了融資租賃所面臨的風(fēng)險類型，主要包括市場風(fēng)險、金融風(fēng)險、貿(mào)易風(fēng)險、經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、環(huán)境污染引起的風(fēng)險以及不可抗力的風(fēng)險等，介紹了幾種如何評估和預(yù)測風(fēng)險的方法，如經(jīng)驗法中可以采用仿真試驗法、投資估算法等，科學(xué)法中有概率分析、蒙特卡羅分析法。同時，他還提出了融資租賃的風(fēng)險防范措施，介紹了風(fēng)險規(guī)避、租金償還擔(dān)保、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、規(guī)范化的融資租賃合同等方面問題。
國內(nèi)外對融資租賃研究都比較注重實務(wù)和專業(yè)方面。然而，在租賃的理解上，有兩種不同的觀點，傳統(tǒng)的看法是租賃是一種產(chǎn)業(yè)；另一種觀點，如Sudir P.Amembal認為租賃是一種產(chǎn)品。雖然對租賃的理解上存在差異，但并不影響對它市場交易范疇和固有屬性的認識。
3.住房融資租賃理論依據(jù)
住房融資租賃是一種新的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，在市場上缺乏必要的可供參考案例和實踐基礎(chǔ)，然而從絕大多數(shù)通過按揭貸款購房的事實來看，融資租賃業(yè)是一種重要的融資手段。住房融資租賃可以從消費信貸理論和實踐吸取經(jīng)驗，融資租賃對于現(xiàn)金流的管理和消費信貸非..