北京新街口項目前期市場調(diào)查及初步可行性研究報告(p53).doc
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北京新街口項目前期市場調(diào)查及初步可行性研究報告(p53),調(diào)查和研究的背景與目的為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項目的非配套公建項目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。本次調(diào)查和研究的時段為2...
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調(diào)查和研究的背景與目的
為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。
本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項目的非配套公建項目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。
本次調(diào)查和研究的時段為2003年5月9日到5月23日，由于時間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。
備注：非配套公建是指不是針對住宅項目本身而修建的公共建筑。
項目簡介
1、 本項目的主體項目為“桃園二期危改項目”，2、 它位于西城區(qū)新街口地區(qū)，3、 東起新街口北大街、西至北草廠胡同4、 、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟技術(shù)指5、 標(biāo)6、 如下表：
總用地：55.24公頃
可規(guī)劃用地：35.00公頃
總保留用地：1055公頃
代征用地：9.69公頃
用地平衡表
居住區(qū)建設(shè)用地：35.00公頃
其中 居住用地(含配套公建用地) ：10.09公頃
非配套公建用地：12.33公頃
道路用地：4.94公頃
綠化用地：7.64公頃
綠化率：22.5%
總建筑面積：90.687萬平方米
地上總建筑面積：79.287萬平方米
其中 居住建筑面積：28.81萬平方米(地上)
配套公共建筑面積：5.29萬平方米(地上)
非配套公共建筑面積：45.19萬平方米(地上)
地下總建筑面積：11.40萬平方米
容積率：2.33
總居住戶數(shù)：4136戶
總居住人口：11581人
地上停車：1000輛
地下停車：4300輛
7、 整個項目中間為危改房住宅和配套公建。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地，8、 其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、娛樂設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指9、 標(biāo)10、 如下表：
A區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū)) E、F區(qū)(西南商業(yè)辦公區(qū))
序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米㎡) 建筑面積(平方米㎡) 序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米) 建筑面積(平方米)
A-8 賓館 30000 F-1 辦公、商業(yè) 8910 45500
A-7-1 商業(yè) 60020 F-4 辦公、商業(yè) 3593 17560
A-6 商業(yè) 12300 E-4 辦公 18000
A-5 商業(yè) 20000 E-3-B 辦公、商業(yè) 18040
A-9 辦公\商業(yè) 21000 E-3-A 辦公、商業(yè) 3402 9000
A-8-1 娛樂 4000
A-7-2 辦公 21960
A-12 幼兒園 1847 2000
合計 49163 171280 合計 26472 109000
綠化用地 9500 綠化用地 3800
H區(qū)(西北辦公區(qū)) B、G區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))
序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米) 建筑面積(平方米) 序號 分區(qū)用途 用地面積
(平方米) 建筑面積(平方米)
H-1 辦公 27000 G-1 商業(yè) 13630 45000
H-2 辦公 24400 B-4 商業(yè)、娛樂 7114 21000
H-3 辦公 23500
H-4 辦公 16800
H-5 辦公 4686 21500
合計 26942 112100 合計 20744 66000
綠化用地 9600 綠化用地 2167+2679=4846
H區(qū)北部退紅線20米作為城市綠地
項目總用地面積：123321平方米
項目總建筑面積：451900平方米
項目總綠化面積：27746平方米 綠化率：19.35%
11、 桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”，12、 總占地7.68公頃，13、 建筑面積地上約36萬14、 平方米，15、 地下約10萬16、 平方米。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，17、 但是消費檔次屬于中下水平。
開發(fā)背景分析
18、 根據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，19、 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。這對于本項目既是挑戰(zhàn)又是機遇。
商業(yè)發(fā)展的重點是：促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。按照這個規(guī)劃，本項目應(yīng)該定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)” 的功能，同時對“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補充的作用。
20、 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述
（1） 寫字樓
整個北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。2002年北京市的寫字樓市場供應(yīng)量達(dá)到300萬平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況。“三老將”（CBD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運村、傳媒大道）前景較為看好，實力也不容忽視。
從需求方面來看，中資機構(gòu)仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。
（2） 商業(yè)用房
隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。
為迎接2008年奧運會，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人）,因此消費市場和投資市場對商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。
目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點式”（獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。-b..
為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。
本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項目的非配套公建項目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。
本次調(diào)查和研究的時段為2003年5月9日到5月23日，由于時間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。
備注：非配套公建是指不是針對住宅項目本身而修建的公共建筑。
項目簡介
1、 本項目的主體項目為“桃園二期危改項目”，2、 它位于西城區(qū)新街口地區(qū)，3、 東起新街口北大街、西至北草廠胡同4、 、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟技術(shù)指5、 標(biāo)6、 如下表：
總用地：55.24公頃
可規(guī)劃用地：35.00公頃
總保留用地：1055公頃
代征用地：9.69公頃
用地平衡表
居住區(qū)建設(shè)用地：35.00公頃
其中 居住用地(含配套公建用地) ：10.09公頃
非配套公建用地：12.33公頃
道路用地：4.94公頃
綠化用地：7.64公頃
綠化率：22.5%
總建筑面積：90.687萬平方米
地上總建筑面積：79.287萬平方米
其中 居住建筑面積：28.81萬平方米(地上)
配套公共建筑面積：5.29萬平方米(地上)
非配套公共建筑面積：45.19萬平方米(地上)
地下總建筑面積：11.40萬平方米
容積率：2.33
總居住戶數(shù)：4136戶
總居住人口：11581人
地上停車：1000輛
地下停車：4300輛
7、 整個項目中間為危改房住宅和配套公建。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地，8、 其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、娛樂設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指9、 標(biāo)10、 如下表：
A區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū)) E、F區(qū)(西南商業(yè)辦公區(qū))
序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米㎡) 建筑面積(平方米㎡) 序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米) 建筑面積(平方米)
A-8 賓館 30000 F-1 辦公、商業(yè) 8910 45500
A-7-1 商業(yè) 60020 F-4 辦公、商業(yè) 3593 17560
A-6 商業(yè) 12300 E-4 辦公 18000
A-5 商業(yè) 20000 E-3-B 辦公、商業(yè) 18040
A-9 辦公\商業(yè) 21000 E-3-A 辦公、商業(yè) 3402 9000
A-8-1 娛樂 4000
A-7-2 辦公 21960
A-12 幼兒園 1847 2000
合計 49163 171280 合計 26472 109000
綠化用地 9500 綠化用地 3800
H區(qū)(西北辦公區(qū)) B、G區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))
序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米) 建筑面積(平方米) 序號 分區(qū)用途 用地面積
(平方米) 建筑面積(平方米)
H-1 辦公 27000 G-1 商業(yè) 13630 45000
H-2 辦公 24400 B-4 商業(yè)、娛樂 7114 21000
H-3 辦公 23500
H-4 辦公 16800
H-5 辦公 4686 21500
合計 26942 112100 合計 20744 66000
綠化用地 9600 綠化用地 2167+2679=4846
H區(qū)北部退紅線20米作為城市綠地
項目總用地面積：123321平方米
項目總建筑面積：451900平方米
項目總綠化面積：27746平方米 綠化率：19.35%
11、 桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”，12、 總占地7.68公頃，13、 建筑面積地上約36萬14、 平方米，15、 地下約10萬16、 平方米。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，17、 但是消費檔次屬于中下水平。
開發(fā)背景分析
18、 根據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，19、 北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。這對于本項目既是挑戰(zhàn)又是機遇。
商業(yè)發(fā)展的重點是：促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心；加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。按照這個規(guī)劃，本項目應(yīng)該定位在“十街”的范疇，兼顧“社區(qū)商業(yè)” 的功能，同時對“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補充的作用。
20、 北京市房地產(chǎn)總體狀況概述
（1） 寫字樓
整個北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。2002年北京市的寫字樓市場供應(yīng)量達(dá)到300萬平方米，再加上尚未消化的一部分存量，導(dǎo)致其租金和售價處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況。“三老將”（CBD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運村、傳媒大道）前景較為看好，實力也不容忽視。
從需求方面來看，中資機構(gòu)仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。
（2） 商業(yè)用房
隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。
為迎接2008年奧運會，北京市的交通不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大，但是人均面積均顯不足（從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人）,因此消費市場和投資市場對商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導(dǎo)致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。
目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點式”（獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。-b..
