房地產(chǎn)項目定位分析

目錄
一、市場定位分析
（一）市場定位研究的內(nèi)容
1、外部環(huán)境
（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境
（2）政策環(huán)境
2、競爭市場環(huán)境
（二）市場定位分析
1、市場定位分析的定義及流程
2、房地產(chǎn)項目市場定位分析舉例
二、客戶定位分析
（一）客戶定位市場細(xì)分
1、市場細(xì)分法
（1）市場細(xì)分的作用
（2）房地產(chǎn)項目定為中的市場細(xì)分
（3）市場細(xì)分的實(shí)質(zhì)
（4）房地產(chǎn)項目定為中的市場細(xì)分的目的
（5）市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)以下情況而變化
2、市場細(xì)分變數(shù)
（1）住宅市場的細(xì)分變數(shù)
①地理細(xì)分
②人口細(xì)分
③心理細(xì)分
④行為細(xì)分
（2）非居住用房市場的細(xì)分變數(shù)
①最終用戶
②顧客規(guī)模
（二）客戶定位分析示例
三、產(chǎn)品定位分析
（一）建筑策劃的基本程序
1、目標(biāo)規(guī)模設(shè)定
2、外部條件調(diào)查
（1）地理條件
（2）地域條件
（3）社會條件
（4）人文條件
（5）景觀條件
（6）經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件、
3、內(nèi)部條件調(diào)查
（二）建筑策劃應(yīng)用示例
1、目標(biāo)分析
（1）住宅主要功能
（2）公共建筑功能
（3）將自然環(huán)境引進(jìn)社區(qū)。
（4）以人為本，充滿人情味的小區(qū)。
（5）精心設(shè)計社區(qū)空間環(huán)境
2、方案構(gòu)想
（1）土地利用
（2）環(huán)境結(jié)構(gòu)
（3）功能設(shè)置
（4）道路系統(tǒng)
（5）綠化系統(tǒng)
（6）建筑設(shè)計
四、價格定位分析
（一）價格定位的基本流程
1、評估內(nèi)外部因素
2、收集定價信息
3、決定樓盤平均單價
4、決定各期、各棟的平均單價
5、決定樓層垂直價差
6、決定水平價差
7、調(diào)整價格偏差
（二）價格定位的方法
1、價目表制定的步驟
（1）制定核心銷售均價
（2）制定分棟、分期銷售均價
（3）層差和朝向差
（4）形成價目表
（5）特別調(diào)整
（6）付款方式
2、價目表調(diào)整方法
（1）制定核心均價的因素調(diào)整
（2）樓棟之間的因素調(diào)整
（3）樓層之間的因素調(diào)整
（三）定價策略
1、總體定價策略
（1）低價策略
（2）高價策略
（3）中價策略
2、過程定價策略
（1）低開高走定價策略
低開高走定價策略的兩種模式：
開發(fā)樓盤面對以下情況應(yīng)選擇低價面市策略：
低價開盤的有利方面：
低價開盤的不利方面：
低開高走定價策略的調(diào)價頻率及幅度：
低開高走定價策略的4種結(jié)果
（2）高開低走定價策略
高價開盤樓盤的特點(diǎn)
高開低走定價策略適用的情況：
高開低走定價策略的利弊：
高開低走定價策略的結(jié)果：
低開高走與高開低走的比較
（3）穩(wěn)定價格策略
（4）價格策略總結(jié)
3、價格促銷策略
（1）擴(kuò)大客戶層面
運(yùn)用擴(kuò)大客戶層面策略應(yīng)注意以下原則：
（2）銷售過程價格優(yōu)惠
運(yùn)用廣告戶手法的注意原則：
運(yùn)用限時折價手法的注意原則：
4、價格避讓策略
（1）價格避讓
（2）價格等待
5、價格策略與銷售速度的關(guān)系
（1）單價與總價區(qū)間
（2）銷售突破說明
（四）價格調(diào)整
1、市場驗(yàn)證
（1）價格敏感度分析
價格敏感度分析：
（2）難點(diǎn)戶型價格分析
難點(diǎn)戶型分析
2、分析方法
（1）上門客戶問卷調(diào)查
（2）成交客戶分析
（3）現(xiàn)場銷售人員座談
3、調(diào)整價格
（1）制定調(diào)整策略
（2）形成調(diào)整后的價目表